Durante la pandemia, los alquileres en Estados Unidos alcanzaron niveles históricos, pero desde 2022 algo inusual está ocurriendo: llevan casi tres años consecutivos de descensos sostenidos en la mayoría de las grandes ciudades. Este giro no es un bache estacional, sino un cambio de fase en el mercado inmobiliario que ha sorprendido a muchos, especialmente en un país con déficit crónico de vivienda y coste de vida tensionado. La pregunta que todos se hacen es: ¿por qué está ocurriendo esto precisamente ahora?
La respuesta parece estar en un fenómeno que Austin, Texas, ha vivido de forma especialmente intensa. Tras un boom de demanda impulsado por migración interna, llegada de empresas y crédito barato, esta ciudad respondió con una expansión de oferta sin precedentes: aumentó su parque de vivienda en más del 8% en pocos años, con permisos de construcción que superaron a otras ciudades comparables. El resultado combinado con el posterior alza de tipos de interés ha llevado a caídas de alquiler del 22% desde máximos y descensos en precios de venta del 10-18%. Austin demuestra que cuando se ataca el cuello de botella por el lado de la oferta, el precio cede antes de que se destruya demanda por pobreza: se enfría por saturación, no por colapso.
A nivel nacional, el patrón se repite. En 2024 se entregaron más de 600,000 viviendas multifamiliares, el mayor flujo desde 1986, con 686,000 aún en construcción y una tasa de vacancia del 7.1%, la más alta de la serie histórica. Este exceso de unidades compitiendo obliga a los propietarios a bajar precios o conceder semanas gratis para acelerar la ocupación. El tiempo que tarda una vivienda en alquilarse ha aumentado a 31 días de media, frente a los 19-20 días en el pico de estrechez de 2021, lo que significa que los inquilinos han recuperado margen de elección.
Sin embargo, es importante poner esta corrección en perspectiva. Aunque los alquileres han bajado entre 3-3.5% desde el máximo de agosto de 2022, el nivel absoluto actual sigue estando un 20-22% por encima de 2021. La mayoría de los analistas coinciden en que esta es una normalización tras una fase extrema, no un hundimiento estructural. La lección más valiosa que nos deja este fenómeno es la importancia de la elasticidad de oferta: donde se permitió construir a gran escala, como en Austin y otras ciudades del Sun Belt, los alquileres cayeron; donde no, como en San Francisco o Nueva York, siguieron subiendo. Una demostración empírica de que la vivienda puede dejar de ser una variable fatalista cuando la oferta responde adecuadamente.
